CRONACHE DI UNA VENDITA "FAI DA TE": L'ABUSO EDILIZIO





Non è sempre questione di malafede o volontà di truffare qualcuno. A volte neppure il venditore sa che la propria casa soffre di un abuso edilizio.
Non fare controlli porta ad una sola e certa conclusione: il disastro.

Per esperienza, nove case su 10, presentano irregolarità urbanistico/catastali.. a volte si tratta di piccolezze: una finestrina del bagno non disegnata in planimetria o una porta spostata rispetto a dove sia realmente. Altre volte invece la questione è un po’ più complessa: vere e proprie ristrutturazioni, con abbattimento di muri e costruzione di altri, non denunciate da nessuna parte, per cui quello che è lo stato di fatto dell’appartamento, il modo in cui cioè si presenta, è ben tutt’altra cosa rispetto a quanto riportano nella planimetria depositata in catasto e ciò che è stato dichiarato in comune.

Ebbene sì, sono TRE le corrispondenze che è necessario avere per concludere in bellezza una vendita:
  1. STATO DI FATTO à lo stato attuale della casa
  2. CATASTO à cosa raffigura la planimetria catastale
  3. COMUNE à quali sono i disegni depositati in comune


Tutti e tre questi fattori devono coincidere, altrimenti la vendita salta.

Questo è il motivo per cui, nello studio immobiliare in cui collaboro, diamo come servizio la verifica, da parte di un geometra professionista, della situazione in cui verte l’immobile che ci apprestiamo a vendere. Questo in via preventiva, ovvero all’inizio dell’incarico e come condizione necessaria. Quindi in Geometra va a vedere l’appartamento e poi si reca in catasto ed in comune per fare tutte le opportune verifiche.
Alla fine di questo percorso, produrrà un documento, timbrato e firmato di suo pugno, in cui risponderà a circa 20 punti di verifica, fornendo una radiografia dell’appartamento.
Questo ci permetterà di conoscere la situazione, eventuali incongruenze e come potervi porre rimedio e, soprattutto a quale costo e con quale tempistiche.

Scoprire, ad esempio, pochi giorni prima dell’atto, a cura del Notaio che si è incaricato, che sussiste un problema a livello comunale perché, vado per ipotesi, è stata aperta una porta che non è stata denunciata, e per sistemare le cose ci vogliono almeno 20/30 giorni e quasi 2000€, non è piacevole. Il rischio è che la vendita salti perché l’acquirente si senta truffato.

Ma questa è ancora l’ipotesi, se vogliamo, migliore.
Pensiamo invece che il Notaio, distratto, non si accorga dell’abuso, che la vendita si faccia e che chi compra, poi decida di ristrutturare.
L’incaricato della ristrutturazione, l’architetto, si reca quindi in comune per presentare le pratiche e scopra che qualcosa non torna.
A questo punto si aprono due prospettive e nessuna buona purtroppo:
  •  La prima è che l’abuso sia sanabile e quindi si debba procedere con una pratica più o meno onerosa per cui, chi ha comprato, chiederà risarcimento da chi ha venduto
  •   La seconda, ben peggiore, è che l’abuso non sia sanabile. A quel punto l’acquirente potrebbe arrivare a richiedere la REVOCATORIA della vendita. Quali potrebbero essere le conseguenze per il venditore che, nel frattempo, abbia utilizzato i proventi di quella vendita per comprare, a sua volta, un’altra casa??


Quel che dico sempre è: se i luoghi comuni sono diventati tali, un fondo di verità ce l’avranno!
E se si è soliti dire che: “Fidarsi è bene, ma non fidarsi è meglio” perché rischiare di correre incontro ad un disastro invece che affidarsi a chi le case le vende per mestiere e assicura professionalità nel farlo?











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